Записей не найдено.
УСОВЕРШЕНСТВОВАННОЕ ПРАВО НА ЖИЛЬЁ
Журнал "СалонЪ Недвижимости" март 2005
_________________________________________
Андрей СТУДЕНЕЦКИЙ, адвокат Адвокатского бюро «Андрей Студенецкий и партнеры»
Статья 30 нового Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 года, гласит: собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением. Эта формулировка не является чем-то новым в понятии собственника и его прав. Ранее действовавшее законодательство наделяло его аналогичными же правами. Но проблема заключалась в том, что реально ими воспользоваться было практически невозможно. Теперь законодатель постарался привести в соответствие декларируемое право с практикой его применения. И в этой связи появились основания утверждать, что жилые помещения стали предметом гражданского оборота в полном смысле этого слова.
Для наглядности начну с примера. В квартире, принадлежащей гражданину на праве собственности, вместе с ним на законных основаниях проживает его жена. Квартира находится в престижном месте, и ее рыночная цена довольно высока. Брак распался, и по завершении формальностей каждый из бывших супругов начинает строить свою жизнь самостоятельно. Однако бывшая жена покидать квартиру не торопится. Да, она не является собственником жилья, да, она не заключала договора найма. Ну и что?
ДО...
Действовавшее до 1 марта 2005 года законодательство, пропитанное «социалистическими идеями гуманизма», строго вопрошало: а где же жить человеку?! В чем проблема, спросите вы, взять да и продать квартиру! Да, это возможно, но... только вместе с жильцом (в договоре необходимо было указать обременение жилища проживающим). И тогда отважный покупатель приобретал квартиру с жильцом, выселить которого было так же сложно, как и предыдущему обладателю квартиры.
Может быть, тогда выселить жильца на основании решения суда? Кодекс предусматривал такую возможность в случае, если судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника квартиры и членов его семьи. Но работала ли эта норма? Любой адвокат и судья вам скажет, что положительный результат по такому делу признавался огромным успехом и исключением из общего правила. Как, в самом деле, выселять нанимателя, когда и договор найма-то он не заключал? А если еще несовершеннолетние дети имеются, то дело и подавно было обречено на скитания по судебным инстанциям. Тогда отчего же не обменять квартиру на две площади и не разойтись с миром? Тоже вариант, но он с неизбежностью влечет за собой немалые финансовые потери собственника...
Получается, право распоряжаться и пользоваться было, но носило оно весьма и весьма условный характер. Так и жил наш герой в шикарной квартире с видом -а Кремль, которая по документам числилась его собственностью, а фактически была коммунальной квартирой.
ПОСЛЕ...
Попробуем разобраться, изменилось ли что-нибудь с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ? Если вернуться к приведенному выше примеру, то собственник квартиры получил на выбор несколько вариантов решения свой проблемы. Начнем с того, что, по общему правилу, в силу ст. 31 Жилищного кодекса РФ (здесь и далее имеются в виду номера статей нового кодекса) в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого помещения не сохраняется. Это правило общее, но не безусловное. Многое зависит от того, имеют ли бывшие члены семьи иные жилые помещения либо средства на их приобретение. Если имеют - и говорить не о чем - выселяйтесь. Если некуда ехать, суд, исследовав все заслуживающие внимание обстоятельства, установит определенный срок, в течение которого бывшие члены семьи собственника вправе будут пользоваться квартирой. Важно, что в законе подчеркнуто - срок должен быть определенным.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. По истечении срока, установленного судом, бывшие члены семьи собственника обязаны освободить занимаемое помещение, так как право пользования данным помещением у них прекратилось.
Собственник жилого помещения вправе выплатить деньги бывшим членам семьи на покупку жилья или приобрести для них это жилье самостоятельно. Вы спросите меня, а разве раньше не так решались данные вопросы? Я отвечу: так, да не совсем. Дело в том, что, предоставив жилое помещение для проживания бывшим членам семьи, вы лишаете их права на указанное ранее временное, или, как говорит закон, определенное время пользования вашей квартирой. В соответствии с ч. 5 все той же ст. 31 Жилищного кодекса, до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если отпали обстоятельства,
По новому законодательству, супруг собственника жилого помещения должен заключить с ним договор и в нем предусмотреть свое право на пользование помещением.
послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. А коль имеется другое жилье, то и данных обстоятельств нет. Понятно, что выбирать себе месторасположение квартиры и прочие условности, служившие ранее аргументами для торга, теперь не получится.
Но и это не все. Закон не обязывает вас приобретать жилое помещение в собственность для бывших членов семьи. Не каждый готов и морально, и материально к таким подаркам. Не готовы - не надо. Вы можете приобрести квартиру на свое имя и предоставить ее в пользование вашим бывшим родственникам. Существенно изменилась и ситуация с отчуждением жилого помещения. Если прекращаются права собственности на жилое помещение у собственника, то вместе с тем прекращаются права пользования этим помещением и у бывших членов его семьи.
НОРМА НОВЫХ ОТНОШЕНИЙ
Возможно, нормы нового закона выглядят чрезмерно жесткими. Но это только на первый взгляд. На самом деле права собственника приведены в соответствие с первоначальным смыслом этого понятия. А для тех, кто входит в семейный круг собственника жилого помещения и планирует свить «гнездо» на уже имеющийся жилой площади, следует совсем иначе решать вопрос обеспечения и защиты своих жилищных прав. Ранее их гарантировала прописка. Теперь же нужно заключить с собственником жилого помещения договор, и в нем предусмотреть свое право на пользование помещением и варианты разрешения вопросов, если ваш семейный корабль даст трещину.
Самый надежный вариант - получить в собственность часть жилого помещения. Звучит непривычно, но теперь доказательством любви служит не столько прописка, сколько право на «кусочек» квартиры.