тел. (495)605-63-80, (495)605-67-88, (903)270-70-00

Москва, Шмитовский проезд, д. 7

УСОВЕРШЕНСТВОВАННОЕ ПРАВО НА ЖИЛЬЁ

Журнал  "СалонЪ Недвижимости"     март 2005

_________________________________________

Андрей СТУДЕНЕЦКИЙ, адвокат Адвокатского бюро «Андрей Студенецкий и партнеры»

Статья 30 нового Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 года, гласит: собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собст­венности жилым помещением. Эта формулировка не является чем-то новым в понятии собственника и его прав. Ранее действовавшее законодательство наделяло его аналогичными же правами. Но проблема заключа­лась в том, что реально ими воспользоваться было практически невозможно. Теперь законодатель постарался привести в соответствие декларируемое право с практикой его применения. И в этой связи появились основа­ния утверждать, что жилые помещения стали предметом гражданского оборота в полном смысле этого слова.

Для наглядности начну с примера. В кварти­ре, принадлежащей гражданину на праве собственности, вместе с ним на законных основаниях проживает его жена. Квартира находится в престижном месте, и ее рыноч­ная цена довольно высока. Брак распался, и по завершении формальностей каждый из бывших супругов начинает строить свою жизнь самостоятельно. Однако бывшая же­на покидать квартиру не торопится. Да, она не является собственником жилья, да, она не заключала договора найма. Ну и что?

ДО...

Действовавшее до 1 марта 2005 года зако­нодательство, пропитанное «социалисти­ческими идеями гуманизма», строго вопро­шало: а где же жить человеку?! В чем про­блема, спросите вы, взять да и продать квартиру! Да, это возможно, но... только вместе с жильцом (в договоре необходимо было указать обременение жилища прожи­вающим). И тогда отважный покупатель приобретал квартиру с жильцом, выселить которого было так же сложно, как и преды­дущему обладателю квартиры.

Может быть, тогда выселить жильца на основании решения суда? Кодекс пред­усматривал такую возможность в случае, если судом будет установлено, что поме­щение необходимо для личного пользова­ния собственника квартиры и членов его семьи. Но работала ли эта норма? Любой адвокат и судья вам скажет, что положи­тельный результат по такому делу призна­вался огромным успехом и исключением из общего правила. Как, в самом деле, выселять нанимателя, когда и договор най­ма-то он не заключал? А если еще несо­вершеннолетние дети имеются, то дело и подавно было обречено на скитания по судебным инстанциям. Тогда отчего же не обменять квартиру на две площади и не разойтись с миром? Тоже вариант, но он с неизбежностью влечет за собой нема­лые финансовые потери собственника...

Получается, право распоряжаться и поль­зоваться было, но носило оно весьма и весьма условный характер. Так и жил наш герой в шикарной квартире с видом -а Кремль, которая по документам числилась его собственностью, а фактически бы­ла коммунальной квартирой.

ПОСЛЕ...

Попробуем разобраться, изменилось ли что-нибудь с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ? Если вернуться к приведенному выше примеру, то собст­венник квартиры получил на выбор не­сколько вариантов решения свой пробле­мы. Начнем с того, что, по общему правилу, в силу ст. 31 Жилищного кодекса РФ (здесь и далее имеются в виду номера статей нового кодекса) в случае прекращения се­мейных отношений с собственником жило­го помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом се­мьи собственника этого помещения не со­храняется. Это правило общее, но не безу­словное. Многое зависит от того, имеют ли бывшие члены семьи иные жилые помеще­ния либо средства на их приобретение. Если имеют - и говорить не о чем - высе­ляйтесь. Если некуда ехать, суд, исследо­вав все заслуживающие внимание обстоя­тельства, установит определенный срок, в течение которого бывшие члены семьи собственника вправе будут пользоваться квартирой. Важно, что в законе подчеркну­то - срок должен быть определенным.

При этом суд вправе обязать собствен­ника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу кото­рых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. По ис­течении срока, установленного судом, бывшие члены семьи собственника обяза­ны освободить занимаемое помещение, так как право пользования данным поме­щением у них прекратилось.

Собственник жилого помещения вправе выплатить деньги бывшим членам семьи на покупку жилья или приобрести для них это жилье самостоятельно. Вы спросите ме­ня, а разве раньше не так решались данные вопросы? Я отвечу: так, да не совсем. Дело в том, что, предоставив жилое помещение для проживания бывшим членам семьи, вы лишаете их права на указанное ранее вре­менное, или, как говорит закон, определен­ное время пользования вашей квартирой. В соответствии с ч. 5 все той же ст. 31 Жи­лищного кодекса, до истечения указанного срока право пользования жилым помеще­нием бывшего члена семьи собственника прекращается, если отпали обстоятельства,

По новому законодательству, супруг собственника жилого помещения должен заключить с ним договор и в нем предусмотреть свое право на пользование помещением.

послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. А коль имеется другое жилье, то и данных обстоятельств нет. Понятно, что выбирать себе месторасположение квартиры и про­чие условности, служившие ранее аргумен­тами для торга, теперь не получится.

Но и это не все. Закон не обязывает вас приобретать жилое помещение в собст­венность для бывших членов семьи. Не ка­ждый готов и морально, и материально к таким подаркам. Не готовы - не надо. Вы можете приобрести квартиру на свое имя и предоставить ее в пользование ва­шим бывшим родственникам. Существен­но изменилась и ситуация с отчуждением жилого помещения. Если прекращаются права собственности на жилое помещение у собственника, то вместе с тем прекраща­ются права пользования этим помещением и у бывших членов его семьи.

НОРМА НОВЫХ ОТНОШЕНИЙ

Возможно, нормы нового закона выглядят чрезмерно жесткими. Но это только на первый взгляд. На самом деле права соб­ственника приведены в соответствие с первоначальным смыслом этого поня­тия. А для тех, кто входит в семейный круг собственника жилого помещения и плани­рует свить «гнездо» на уже имеющийся жилой площади, следует совсем иначе ре­шать вопрос обеспечения и защиты своих жилищных прав. Ранее их гарантировала прописка. Теперь же нужно заключить с собственником жилого помещения дого­вор, и в нем предусмотреть свое право на пользование помещением и варианты разрешения вопросов, если ваш семей­ный корабль даст трещину.

Самый надежный вариант - получить в собственность часть жилого помещения. Звучит непривычно, но теперь доказатель­ством любви служит не столько прописка, сколько право на «кусочек» квартиры.  

  
  


24.06.2019

  • Режим работы:
  • ПН-ЧТ: с 10-00 до 18-30
  •         ПТ: с 10-00 до 17-30
  • Без перерыва на обед

24 июня 1812

армия Наполеона, перейдя реку Неман, вторглась на территорию Российской империи.

Началась Великая Отечественная война 1812 года.

Война закончилась почти полным уничтожением наполеоновской армии, освобождением территории России и переносом военных действий на земли Варшавского герцогства и Германии в 1813 году