УСОВЕРШЕНСТВОВАННОЕ ПРАВО НА ЖИЛЬЁ

Журнал  "СалонЪ Недвижимости"     март 2005

_________________________________________

Андрей СТУДЕНЕЦКИЙ, адвокат Адвокатского бюро «Андрей Студенецкий и партнеры»

Статья 30 нового Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу с 1 марта 2005 года, гласит: собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собст­венности жилым помещением. Эта формулировка не является чем-то новым в понятии собственника и его прав. Ранее действовавшее законодательство наделяло его аналогичными же правами. Но проблема заключа­лась в том, что реально ими воспользоваться было практически невозможно. Теперь законодатель постарался привести в соответствие декларируемое право с практикой его применения. И в этой связи появились основа­ния утверждать, что жилые помещения стали предметом гражданского оборота в полном смысле этого слова.

Для наглядности начну с примера. В кварти­ре, принадлежащей гражданину на праве собственности, вместе с ним на законных основаниях проживает его жена. Квартира находится в престижном месте, и ее рыноч­ная цена довольно высока. Брак распался, и по завершении формальностей каждый из бывших супругов начинает строить свою жизнь самостоятельно. Однако бывшая же­на покидать квартиру не торопится. Да, она не является собственником жилья, да, она не заключала договора найма. Ну и что?

ДО...

Действовавшее до 1 марта 2005 года зако­нодательство, пропитанное «социалисти­ческими идеями гуманизма», строго вопро­шало: а где же жить человеку?! В чем про­блема, спросите вы, взять да и продать квартиру! Да, это возможно, но... только вместе с жильцом (в договоре необходимо было указать обременение жилища прожи­вающим). И тогда отважный покупатель приобретал квартиру с жильцом, выселить которого было так же сложно, как и преды­дущему обладателю квартиры.

Может быть, тогда выселить жильца на основании решения суда? Кодекс пред­усматривал такую возможность в случае, если судом будет установлено, что поме­щение необходимо для личного пользова­ния собственника квартиры и членов его семьи. Но работала ли эта норма? Любой адвокат и судья вам скажет, что положи­тельный результат по такому делу призна­вался огромным успехом и исключением из общего правила. Как, в самом деле, выселять нанимателя, когда и договор най­ма-то он не заключал? А если еще несо­вершеннолетние дети имеются, то дело и подавно было обречено на скитания по судебным инстанциям. Тогда отчего же не обменять квартиру на две площади и не разойтись с миром? Тоже вариант, но он с неизбежностью влечет за собой нема­лые финансовые потери собственника...

Получается, право распоряжаться и поль­зоваться было, но носило оно весьма и весьма условный характер. Так и жил наш герой в шикарной квартире с видом -а Кремль, которая по документам числилась его собственностью, а фактически бы­ла коммунальной квартирой.

ПОСЛЕ...

Попробуем разобраться, изменилось ли что-нибудь с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ? Если вернуться к приведенному выше примеру, то собст­венник квартиры получил на выбор не­сколько вариантов решения свой пробле­мы. Начнем с того, что, по общему правилу, в силу ст. 31 Жилищного кодекса РФ (здесь и далее имеются в виду номера статей нового кодекса) в случае прекращения се­мейных отношений с собственником жило­го помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом се­мьи собственника этого помещения не со­храняется. Это правило общее, но не безу­словное. Многое зависит от того, имеют ли бывшие члены семьи иные жилые помеще­ния либо средства на их приобретение. Если имеют - и говорить не о чем - высе­ляйтесь. Если некуда ехать, суд, исследо­вав все заслуживающие внимание обстоя­тельства, установит определенный срок, в течение которого бывшие члены семьи собственника вправе будут пользоваться квартирой. Важно, что в законе подчеркну­то - срок должен быть определенным.

При этом суд вправе обязать собствен­ника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу кото­рых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. По ис­течении срока, установленного судом, бывшие члены семьи собственника обяза­ны освободить занимаемое помещение, так как право пользования данным поме­щением у них прекратилось.

Собственник жилого помещения вправе выплатить деньги бывшим членам семьи на покупку жилья или приобрести для них это жилье самостоятельно. Вы спросите ме­ня, а разве раньше не так решались данные вопросы? Я отвечу: так, да не совсем. Дело в том, что, предоставив жилое помещение для проживания бывшим членам семьи, вы лишаете их права на указанное ранее вре­менное, или, как говорит закон, определен­ное время пользования вашей квартирой. В соответствии с ч. 5 все той же ст. 31 Жи­лищного кодекса, до истечения указанного срока право пользования жилым помеще­нием бывшего члена семьи собственника прекращается, если отпали обстоятельства,

По новому законодательству, супруг собственника жилого помещения должен заключить с ним договор и в нем предусмотреть свое право на пользование помещением.

послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда. А коль имеется другое жилье, то и данных обстоятельств нет. Понятно, что выбирать себе месторасположение квартиры и про­чие условности, служившие ранее аргумен­тами для торга, теперь не получится.

Но и это не все. Закон не обязывает вас приобретать жилое помещение в собст­венность для бывших членов семьи. Не ка­ждый готов и морально, и материально к таким подаркам. Не готовы - не надо. Вы можете приобрести квартиру на свое имя и предоставить ее в пользование ва­шим бывшим родственникам. Существен­но изменилась и ситуация с отчуждением жилого помещения. Если прекращаются права собственности на жилое помещение у собственника, то вместе с тем прекраща­ются права пользования этим помещением и у бывших членов его семьи.

НОРМА НОВЫХ ОТНОШЕНИЙ

Возможно, нормы нового закона выглядят чрезмерно жесткими. Но это только на первый взгляд. На самом деле права соб­ственника приведены в соответствие с первоначальным смыслом этого поня­тия. А для тех, кто входит в семейный круг собственника жилого помещения и плани­рует свить «гнездо» на уже имеющийся жилой площади, следует совсем иначе ре­шать вопрос обеспечения и защиты своих жилищных прав. Ранее их гарантировала прописка. Теперь же нужно заключить с собственником жилого помещения дого­вор, и в нем предусмотреть свое право на пользование помещением и варианты разрешения вопросов, если ваш семей­ный корабль даст трещину.

Самый надежный вариант - получить в собственность часть жилого помещения. Звучит непривычно, но теперь доказатель­ством любви служит не столько прописка, сколько право на «кусочек» квартиры.