САМОВОЛКА

Журнал "Салонъ Недвижимости" сентябрь 2004

____________________________________________________

Андрей СТУДЕНЕЦКИЙ, адвокат адвокатского бюро"Андрей Студенецкий партнеры"

Давно известно: строгость российских законов нивелируется необязательностью их исполнения. Но что-то вдруг начало меняться. И многие из читающих эти строки не на шутку встревожены сообщением о проверке законности строительства объектов в подмосковных райских уголках. А что говорить о тех, кто приобрел уже готовое строение и, покупая, понятия не имел о возможных проблемах с правоустанавливающими документами на его дом – его крепость? Тем более обидно, если заплатить за всю эту прелесть пришлось по особому тарифу.

Первое и очевидное: строить необходимо на своей земле либо с разрешения собственника земельного участка. Совсем не обязательно, что земля должна находиться в собственности у заказчика или у застройщика. Возможны и другие варианты. Смысл один: земельный участок должен находиться во владении на законных основаниях, а собственник земли, будь то гражданин, юридическое лицо, орган местного самоуправления или государство, не возражает против застройки этого участка. Однако и право на земельный участок не является безусловным основанием для начала строительства. Согласно Конституции РФ, земля в Российской Федерации охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля – особый субъект гражданских правоотношений, и, как следствие, владелец не может ее использовать так, как ему заблагорассудится. Так что киношные истории о неожиданно обнаруженном месторождении нефти, позволившем владельцам земли в одну минуту стать миллионерами, не подходят к российским реалиям.

Чтобы возвести постройку на земле, следует убедиться, что именно для этого она и предназначена. Понятно, речь идет не о геологических особенностях данной" местности и не о красоте местного ландшафта. Имеется в виду правовая основа использования земли. Каждый участок, являющийся предметом гражданского оборота, имеет целевое назначение и должен быть использован в соответствии с ним. Причем имеются приоритеты использования земельных участков по принципу их целевого назначения.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую осуществляется в отношении земель, находящихся:

В собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации

В муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, – органами местного самоуправления

В частной собственности:

- земель сельскохозяйственного назначения – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

- земель иного целевого назначения – органами местного самоуправления.

Согласно Лесному кодексу, перевод лесных земель в нелесные (для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства, пользованием лесным фондом) и/или изъятие земель лесного фонда осуществляются в лесах второй и третьей групп. Это входит в компетенцию органов государственной власти субъекта Российской Федерации по представлению соответствующего территориального органа – федерального органа управления лесным хозяйством.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами. А закон определяет приоритет охраны земли перед ее использованием. В первом случае она – компонент окружающей среды и средство производства в сельском и лесном хозяйствах. Во втором – недвижимое имущество, которым собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться. Изменение целевого назначения ценных земель допускается в исключительных случаях и с соблюдением достаточно сложной процедуры.

"ТАМОЖНИ" ДАЛИ ДОБРО?

Итак, вам удалось стать владельцем земли на законных основаниях, а целевое назначение земельного участка позволяет начать его застройку. Можно ли быть уверенным в безоблачном будущем своего дома? Конечно можно,

если фундамент прочен, материал качественен и строят люди, знающие свое дело. Это правда, но не вся. Чтобы ни у кого не повернулся язык присвоить вашему дому ярлык "самовольная постройка", требуется соблюсти еще ряд необходимых формальностей. Прежде всего, в соответствии с Федеральным законом "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации", необходимо получить разрешение на строительство. Его выдают в органах архитектуры и градостроительства при местных структурах власти.

Разрешение на строительство выдается в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований градостроительной документации, а также в целях предотвращения вреда окружающей природной среде. Органы государственной власти и местного самоуправления определяют перечень объектов, для которых не требуется получение разрешения на строительство. Пусть читателя не смущает термин "градостроительные нормы". Не только к городам относятся эти требования, но и к иным поселениям и отдельным объектам в них.

Вы думаете, если разрешение на строительство получено, то уже можно приступать к самому строительству? Не тут-то было! К уже имеющимся документам вам следует обзавестись "архитектурно-планировочным заданием" и, если при проектировании объекта необходимо участие архитектора, – архитектурным проектом. Архитектурно-планировочное задание представляет собой комплекс требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательные экологические, технические, организационные и иные условия его проектирования и строительства, предусмотренные как законодательством Российской Федерации, так и законодательством ее субъектов. Архитектурно-планировочное задание выдается органом архитектуры и градостроительства.

Отказ в выдаче поименованных выше разрешений может быть обжалован заинтересованными лицами в суде.

САНКЦИИ

Теперь можно строить, не забывая при этом, что в соответствии со статьей 222 ГК РФ, постройка может быть признана самовольной, если существенно нарушены градостроительные и просто строительные нормы и правила. Закон умалчивает о том, будет ли постройка считаться самовольной, если компетентные органы найдут названные нарушения, а строители смогут их устранить. Можно предположить, что в этом и будет заключаться существенность нарушений. Иными словами, что неустранимо, то существенно.

Но вот случилось-таки то, чего боялись: компетентные органы усмотрели нарушения законодательства, ставят вопрос о признании постройки самовольной и готовы применить санкции к нарушителям. Чего стоит ждать? Если постройка возведена на законном месте, а нарушения при строительстве носят несущественный характер либо имеются нарушения при выдаче необходимых разрешений или при вводе объекта в эксплуатацию, то они станут трактоваться как нарушения установленного порядка строительства, и будут караться по нормам Кодекса об административных правонарушениях в виде штрафа. Для граждан – до десяти минимальных размеров оплаты труда, для юридических лиц – до двухсот минимальных размеров оплаты труда. Если постройка признана самовольной, как об этом говорилось выше, то здесь закон более строг. В упомянутой уже статье 222 ГК РФ предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. То есть не может ею распоряжаться – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Более того, лицо, осуществившее самовольную постройку, обязано за свой счет ее снести. Закон в данном случае не конкретизирует понятие -лицо", ограничиваясь тем, что по общему правилу под лицом стоит понимать как гражданина, так и юридических лиц. То есть тех, на кого можно в гражданско-правовом смысле применить понятие "лицо".

Из смысла статьи 222 можно сделать вывод: обязанность по сносу самовольной постройки лежит в первую очередь на том лице, которое намеревалось ею владеть, пользоваться или распоряжаться. Такой вывод напрашивается в связи с прописанным (в другом абзаце этого же пункта статьи) императивом о невозможности приобрести право собственности на строение, самовольно возведенное лицом. Иными словами, вряд ли законодатель возлагает обязанность по сносу самовольной постройки на строителей, осуществляющих такую постройку по договору с владельцем (мнимым владельцем) земельного участка.

Тем не менее, в ряде случаев ответственной может быть признана и организация, осуществившая постройку, а как следствие, и обязанная ее снести (например, если на строителей была возложена обязанность получить надлежащие разрешения, а они этого не сделали). В этой связи будет уместна такая ремарка: законным образом получить надлежащие разрешения нереально, если нет согласия собственника земельного участка (субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления или частного лица) на возведение постройки.

Специалисты спорят относительно сроков, в которые должен быть осуществлен снос самовольной постройки. В п. 6 Постановления СНК РСФСР от 22 мая 1940 г. № 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках" (оно действует и сейчас) указывается срок: один месяц с получения уведомления о сносе самовольной постройки. Если самовольная постройка не была снесена лицом, ее осуществившим, то она может быть снесена за счет этого лица. Эта альтернатива прямо предусмотрена в п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Закон обходит молчанием вопрос о праве собственности на строительные материалы, оставшиеся после сноса самовольной постройки. Если лицо самостоятельно осуществило снос, то вопрос с распоряжением строительными материалами, как правило, не стоит. Но если снос осуществлен другим лицом за его счет, то лицо вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения.

МЯГКАЯ АЛЬТЕРНАТИВА

Рассмотрев ситуацию, в которой принято решение о сносе самовольной постройки, необходимо сказать, что такое решение не является безальтернативным.

Закон предусматривает и иные, более мягкие сценарии развития событий, их два. Рассмотрим первый. Если самовольная постройка возведена на земельном участке, вам не принадлежащем, следует выяснить: имеются ли условия, предполагающие возможность в установленном порядке оставить участок за вами под возведенную постройку?

Так как правом предоставления земельных участков наделены органы власти, то делаем вывод о том, что речь идет об участках, находящихся в распоряжении государственных органов либо органов местного самоуправления.

За лицом, осуществившим самовольную постройку, может быть признано право собственности на эту постройку. Такое решение вправе принять только суд. В Постановлении Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 сказано, что при определении круга доказательств, необходимых для разрешения возникшего спора, судья должен предложить истцу представить доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему в установленном порядке земельного участка, на котором расположена самовольная постройка.

Суд выносит решение о признании права собственности на постройку в том случае, если компетентным органом принято решение о предоставлении данному лицу земельного участка при соответствии его целевого назначения. Исковое заявление о признании права собственности на возведенную постройку должно подать лицо, ее осуществившее. Причем можно сначала обратиться в соответствующий орган власти с заявлением о предоставлении участка, а затем в суд, а можно и наоборот. С момента возбуждения гражданского дела в суде постановление о сносе самовольной постройки приостанавливается.

Возобновление действия этого постановления происходит с момента вступления в законную силу решения суда об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Хочется обратить внимание на имеющее место заблуждение относительно приобретательной давности на недвижимое имущество. Убежденность в том, что право собственности может определять добросовестное, открытое и непрерывное длительное владение имуществом, несостоятельна. Дело в том, что ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности здесь не применима, потому как в качестве объекта владения и пользования выступает строение, возведенное самовольно. Второй вариант установления права собственности на самовольную постройку так же осуществляется судом. Но на этом сходство заканчивается. Заканчивается оно потому, что право собственности в этом случае может быть признано не лицом, осуществившим постройку, а законным владельцем земельного участка. Да, господа, не для себя вы строили!..

Если самовольная постройка возведена на участке, принадлежащем другому лицу на праве собственности, пожизненно наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, то уже он (законный владелец данного участка) может предъявить иск о признании за ним права собственности на это строение. Государство выступает в качестве арбитра (суд), но не может решить вопрос о предоставлении участка лицу, осуществившему постройку. В данном случае закон не допускает приобретение права собственности на самовольную постройку лицом, ее осуществившим. Инициатором такого судебного дела может быть лицо, которому земельный участок принадлежит на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Так же как и в предыдущем случае, с момента возбуждения гражданского дела в суде постановление о сносе самовольной постройки (статья 222 ГК РФ) приостанавливает свое действие и возобновляется лишь в случае отказа в удовлетворении заявленных требований с момента вступления судебного решения в законную силу.

Если право собственности на постройку будет признано за владельцем участка, то лицо, осуществившее незаконную постройку, имеет право на возмещение расходов на строительство. Размер этого возмещения определяет суд. Необходимо заметить: с момента приостановления постановления о сносе постройки лицо, ее осуществившее, не вправе осуществить ее слом.

Суд, принимая решение о признании права собственности на постройку, руководствуется не только интересами собственника участка, органов власти и лиц, осуществивших самовольную постройку. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как вы думаете, постройки в заповедниках и вблизи водозаборных станций нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц?..

ЧАС РАСПЛАТЫ

Что же делать, если вы попали в неприятную историю и вашему дому грозит снос? О том, что не всегда все потеряно, можно было узнать из изложенного выше: есть возможности легализовать самовольную постройку, либо, на худой конец, возместить расходы, потраченные на ее строительство. Ну а если все же строение идет под снос? А если вы добросовестно купили коттедж, не помышляя о нарушении закона?

Такого основания, как признания права собственности на самовольную постройку в связи с тем, что вы являетесь добросовестным приобретателем, закон не содержит. Самовольная постройка, как указывалось ранее, не может являться предметом гражданского оборота. Она не может быть продана, подарена, завещана и т.п.

Сделки по отчуждению самовольной постройки являются ничтожными, то есть они не влекут за собой юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с их недействительностью, а недействительна такая сделка с момента совершения независимо от признания ее таковой судом.

Если приобретатель самовольной постройки не знал, что она является таковой, то он вправе предъявить иск другой стороне об истребовании всего полученного ею по сделке. При наличии умысла у обеих сторон такой сделки (в случае исполнения сделки обеими сторонами) в доход Российской Федерации взыскивается все полученное ими по сделке. В случае исполнения сделки одной стороной с другой взыскивается все полученное ею в доход Российской Федерации и все причитавшееся первой стороне в возмещение полученного.

Гражданско-правовыми отношениями разбирательство данного дела может и не ограничиться, тогда оно примет более суровый поворот. Регистрация недвижимости, прав на нее и перехода таких прав практически невозможна при отсутствии надлежаще оформленных документов. Из сказанного вытекает, что в подобных делах редко обходится без деяний подпадающих под действие уголовного законодательства. Спектр преступлений может быть чрезвычайно разнообразен. Субъектами преступлений могут оказаться и должностные лица, и строители, и заказчики. Да и потерпевшим, в той или иной степени, может оказаться каждый. Чтобы не оказаться среди потерпевших следует помнить: закон – он и в России закон.