тел. (495)605-63-80, (495)605-67-88, (903)270-70-00

Москва, Шмитовский проезд, д. 7

НОВЕЛЛЫ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА

Журнал  "Салонъ Недвижимости"            апрель 2005

_____________________________________________   

Новый Жилищный кодекс России, вступивщий в силу 1 марта 2005 года кто-то считает победой буржуазной революции в жилищной сфере, кто механизмом окончательного разорения слабейших и беднейших слоёв нашего общества. Одно очевидно, как и некогда Гражданский кодекс РФ, новый Жилищный кодекс не станет рядовым событием законотворчества и существенно затронет, в той или иной степени, каждого из нас.

В этой связи мы предложили адвокату Андрею СТУДЕНЕЦКОМУ (адвокатское бюро «Андрей Студенецкий и партнеры» провести коллегиальную беседу, затронув самые горячие пункты нового законодательного акта.

Публикуем материалы этой беседы.

Андрей СТУДЕНЕЦКИЙ: На Ваш взгляд, какие нормы нового Жилищного кодекса следует признать «позитивными» и что, как вам кажется, законодателем разрешено неудачно?

Евгения САЗОНОВА, юрист: 

Новый ЖК заслуживает достаточно высокой оценки с точки зрения юридической техники. Как кодифицированный акт он несомненно несет пользу для правоприменителя, поскольку объединил в себе ранее разобщенные и иногда противоречащие друг другу нормативные акты. Помимо того, что новый ЖК отвечает требованиям уже сложившихся современных жилищных отношений, он соответствует смыслу и духу действующего гражданского законодательства.

Новеллы закона нельзя трактовать однозначно позитивно или, наоборот, негативно, зато почти все из них можно смело назвать прогрессивными. Например, простому гражданину было приятнее осознавать, что норма полагающейся ему жилой площади не может быть меньше 12 кв.м. Новый ЖК отдал право определять эту норму органу местного самоуправления «в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов». Данная норма, несомненно, прогрессивна, поскольку социальное жилье – это, по сути, бесплатная забота государства о малоимущих гражданах, а дать больше, чем имеет, муниципальное образование не сможет в принципе. Однако, с точки зрения обывателя, эта норма производит эффект сродни тому, который в свое время произвела реформа по монетизации льгот. Слышатся подобные вопросы: «А что, если орган местного самоуправления решит, что норма площади должна быть три метра»? Ответ: «Значит такого невысокого уровня достигла обеспеченность жилыми помещениями в данном муниципальном образовании».

Двойственные чувства вызывают новеллы законодательства, связанные с выселением бывших членов семьи собственника жилого помещения и выселением в связи со сменой собственника лиц, имевших ранее право пользования данным жилым помещением. С одной стороны правовая природа права собственности подразумевает свободное право пользования, владения и распоряжения собственником своей вещью, а при наличии в квартире иных «прописанных лиц», право собственности было существенно урезано. Однако, с точки зрения постсоветского обывателя выселение человека «на улицу» считается преступлением, в то время как права собственника не относятся к общественным ценностям в принципе.

В любом случае указанные нормы являются прогрессивными и обеспечивают потребности современного гражданского оборота.

Игорь ФАЙТУЛИН, адвокат: Позитивная нор¬ма предусмотрена, например, в ст. 31 ЖК РФ. В ней прописано, что при пре¬кращении семейных отношений с собст¬венником жилого помещения за бывшим членом его семьи право пользования данным помещением не сохраняется (по старому ЖК РФ это право сохраня¬лось в ущерб интересам собственника). Положительной нормой я считаю и ст. 83 ЖК РФ о праве наймодателя выселять нанимателей - неплательщи¬ков. Согласно этой статье, в случае невнесения нанимателем платы за жи¬лое помещение и (или) коммунальные услуги в течение 6 месяцев наймода-тель в судебном порядке имеет право требовать расторжения договора соци¬ального найма жилого помещения. Эта норма защищает права добросове¬стных граждан, жизнь которых «отрав¬ляют» соседи-алкоголики, приводящие в негодность жилые дома, в которых они проживают. Эта норма окончательно переводит на рыночные рельсы жилищно-коммунальный сектор.

Полагаю, недостатком нового ЖК РФ является невозможность так называемого «раздела лицевого счета» по требованию 0 члена семьи нанимателя, если другой член семьи не согласен с этим, По новому ЖК РФ, сделать это невоз¬можно, и реализовать свое право на вы¬дел комнаты член семьи нанимателя сможет только через суд (принудительный размен), что весьма проблематично, так как в суд следует выходить с готовыми вариантами размена.

Андрей СТУДЕНЕЦКИЙ: Десятки, если не сотни тысяч граждан, пытавшихся своими средствами поучаствовать в решении своей же жилищной проблемы, остались ни с чем из-за действий мошенников и просто нерадивых бизнесменов и строителей. Много времени прошло, прежде чем государство попыталось создать систему гарантий прав участников долевого строительства. В пакете новых жилищных законов данной проблеме уделено немало места.

Как Вы считаете, насколько эффективны меры, принятые в названном пакете законов и не приведет ли это к забюрокрачиванию процесса, а как следствие к уходу в теневые схемы и росту цен на жильё?

Игорь ФАЙТУЛИН: Полагаю, что попытка государства создать систему гарантий прав участников долевого строительства лучше, чем отсутствие такой системы вообще. В частности, предусмотрена ответственность государства за утрату права собственности на жилые -смещения. Теперь добросовестные покупатели, потерпевшие в юридически грязных сделках с недвижимостью, име¬ют право на разовую компенсацию за смет казны России. Эта компенсация выплачивается в случае, если суд вынес решение о возмещении вреда, причи

ненного в результате сделки с недвижимостью, но взыскание по исполнитель¬ному документу не производилось в течение одного года. Размер компенсации исчисляется из суммы реального ущерба, но не может превышать один миллион рублей. Следует учесть, что компенсация будет выплачиваться, если права собственности добросовестного приобретателя на жилое помещение были зарегистрированы после января 2005 года. Что касается бюрократизации строительного сектора, то в нашем государстве она всегда имела место, равно как и в любом другом. Смазкой же, заставляющей бюрократический механизм работать довольно эффективно, всегда являлась и будет являться «взятка».

То же касается теневых и серых схем -они действовали и ранее. Например, уход от уплаты части налогов путем заключения целой цепочки договоров между фирмами; заключения договоров переуступки права требования и так далее. А цены на жилье регулирует лишь рынок, где основной ориентир - соотношение спроса и предложения на жилье.

Евгения САЗОНОВА: Приятие нового закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» урегулировал уже возникшие общественные отношения. Граждане давно заключают инвестиционные договоры, но только с 1 апреля 2005 г. они получат некоторую государственную защиту от недобросовестности других сторон договора. Закон определил форму договора долевого участия в строительстве, который будет подлежать государственной регистрации. Теперь законодательно закреплены существенные условия договора - срок сдачи застройщиком квартиры, цена договора, то есть такие показатели, которые зачастую содержались в весьма расплывчатых формулировках прежних договоров. Закон обязывает застройщика публиковать в СМИ проектную декларацию, которая включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства, причем в перечень информации о застройщике Закон включил также отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика, утвержденные готовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года, аудиторское заключение за последний год осуществления деятельности застройщиком.

Несомненно, дополнительные расходы, которые понесет застройщик, лягут в конечном итоге на плечи потребителя и есть рост цен на первичное жилье неизбежен. Однако, переход к цивилизованным, урегулированным законом отношениям на рынке первичного жилья необходим, поэтому в целом рост цен может быть оправдан снижением общего риска, связанного с заключением инвестиционных договоров.

Андрей СТУДЕНЕЦКИЙ: Нормы нового жилищного кодекса более жестко решают многие вопросы жилищных правоотношений, предоставляя гражданам самим решать свои проблемы. Государство становится в большей степени не «нянькой», а арбитром, гарантом. Тем не менее есмть конституционные нормы обеспечивающие граждан правами, которые не вправе ущемит ни одни федеральный закон. К таким правам относится право на возмещение при сносе дома, изъятия участка или строения для государственных или муниципальных нужд.

По сравнению с ранее действовавшим законодательством права и гарантии граждан в данной сфере стали более или менее защищенными?

Евгения САЗОНОВА: Государственные гарантии при сносе дома сохранены, но слегка видоизменены по сравнению с тем, что было несколько лет назад. Что касается квартир, занимаемых гражданами по договорам социального найма, то в случае сноса нанимателю и членам его семьи предоставляется другое благоустроенное помещение. Размер же предоставляемого жилья будет определяться в соответствии с нормой предоставления площади жилого помещения, которую теперь будет определять орган местного самоуправления «в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов». Таким образом, установленные ранее действовавшим ЖК минимальные 12 кв. м. на человека могут превратиться в любую цифру, посильную для данного муниципального образования.

В городе федерального значения Москве, например, с недавних пор при решении вопроса о размере предоставляемого жилого помещения по договору социального найма в случае сноса дома учитываются все жилые помещения, имеющиеся у граждан и членов их семей на праве собственности, а также гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с жилыми помещениями после принятия решения о сносе дома, но не более чем за пятилетний период до принятия решения. Таким образом, если за год до сноса социального жилья вы продали квартиру, которая была у вас в собственности, проданная квартира будет учтена при решении вопроса о предоставлении вам другого благоустроенное помещения по договору социального найма.

Андрей СТУДЕНЕЦКИЙ:Нормы жилищного кодекса по иному предлагают подойти к вопросу о правах пользователей жилых помещений, отдавая практически полностью приоритет правам собственника. Как по Вашему скажется такой подход на интенсивность гражданского оборота жилых помещений? Не приведет ли это к хаосу и порождению армии бездомных и безквартирных?

Игорь ФАЙТУЛИН: Во всем мире правам собственника отдается приоритет. Это экономическая основа существования современного цивилизованного общества. Наконец, жилищное законодательство приведено в соответствие с основами рыночной системы.

Андрей СТУДЕНЕЦКИЙ:Приватизация подразумевает передачу в частные руки государственного или муниципального имущества. Передачу, как правило, возмездную. Однако с 1991 года, когда был принят Закон "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", прочно укоренилось в сознании многих, что приватизация, это нечто вроде дара, который государство делает своим гражданам. И вот настает момент, когда бесплатная передача квартир в частные руки подходит к концу. Насколько это обоснованное и просчитанное решение? Не ущемляются ли права тех, кто, в отличие от их счастливых сограждан, не только не успел приватизировать своё жилье, но и получить его не успел? Готово общество психологически и, самое главное, экономически к введению платной приватизации жилых помещений?

Игорь ФАЙТУЛИН: Бесплатная приватизация прекращается полностью с 2007 го¬да. Граждане - наниматели квартир имеют еще достаточно времени для того, чтобы приватизировать свое жилье. Новый ЖК РФ запрещает лишь приватизацию жилых помещений, предоставленных гражданам по договорам социально¬го найма после 1 марта 2005 года (ст. 12 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ»).

Конечно, в этом есть элемент несправедливости, однако государство, наделяя бесплатным жильем своих граждан по до¬говорам социального найма, имеет право на введение ограничений оборота жилья путем запрета приватизации. Этот запрет будет преодолеваться путем обмена жилых помещений социального найма, предусмотренного и новым ЖК РФ. Можно отметить, что бесплатно квартиры по договорам социального найма будут получать только те, кто официально признан мало-имущими. Остальным россиянам для улучшения своих жилищных условий предлагается использовать рыночные механизмы: ипотечные кредиты, долевое строительство, жилищно-строительные кооперативы.

Адвокат СТУДЕНЕЦКИЙ : Одной из ключевых проблем ипотечного кредитования следует считать создание гарантий возврата средств при неисполнении обязательств должником. От этого зависит цена кредита, его размер, условия его получения. Залог жилья отличается от залога другого имущества своей социальной составляющей.

Насколько, по Вашему новое жилищное законодательство соответствует решению проблемы ипотечного кредитования?

Игорь ФАЙТУЛИН: полагаю, что решению проблемы ипотечного кредитования будут способствовать и новое жилищное законодательство, и изменения, внесенные в ряд других законов. В частности, я имею в виду изменения, внесенные 9 декабря 2004 г. в ст. 446 ГПК РФ. Они касаются разрешения обращать взыскание на жилое помещение заемщика-должника даже в том случае, если это помещение для него единственное. Прежнее законодательство не позволяло этого делать, и в этой связи кредиторы были лишены гарантий возврата своих средств, в случае если заемщик становился несостоятельным. Теперь в случае невозврата кредита, полученного под залог жилого помещения, последует его взыскание. Внесены изменения и в часть I ГК РФ (от 30.12.2004 г. №213-Ф3). В соответствии с ними жилые помещения и земельные участки (предмет ипотеки, на который возложено обращение взыскания в соответствии с законом об ипотеке) исключены из состава имущества, принадлежащего гражданину-должнику на праве собственности.

  
  


05.12.2016

  • Режим работы:
  • ПН-ЧТ: с 10-00 до 18-30
  •         ПТ: с 10-00 до 17-30
  • Без перерыва на обед

Записей не найдено.