ЖИЛЬЁ В ЭПОХУ ПЕРЕМЕН: Позаботься о себе сам.

Журнал «КАЧЕСТВО ЖИЗНИ. ПРОФИЛАКТИКА» июнь 2005

________________________________________________________

Теперь мы заживем по-новому Жилищному кодексу Российской Федерации (далее - ЖК РФ), вступившему в законную силу с 1 марта 2005 г. Новый кодекс внес существенные коррективы в регулирование жилищной сферы в целом, причем эти изменения коснутся практически всех: и собственников частного жилья, и нанимателей муниципальных квартир, и очередников, и льготников. Наш эксперт - юрист адвокатского бюро «Андрей Студенецкий и партнеры» Евгения Сазонова рассказывает о новеллах жилищного законодательства.

Глобальные изменения, которые претерпело правовое регулирование жилищной сферы, можно условно разделить на несколько групп. Наиболее плотно коснемся изменений законодательства, связанных с жильем, находящимся в частной собственности, и жильем, предоставляемым гражданам по договорам социального найма.

Новый ЖК РФ и связанные с его принятием изменения в других нормативных актах впервые устраняют фактически существовавшие ранее ограничения права собственности на жилые помещения. Эти ограничения выражались в том, что собственник был связан в своем праве распоряжения, а подчас - в праве пользования и владения: напрямую зависел от лиц, которые имели право проживания в его квартире, т.е. от лиц, зарегистрированных на этой площади. Нередки были ситуации, при которых собственник квартиры, зарегистрировавший на свою площадь супруга, после развода не мог ничего сделать с собственной квартирой. По ранее действовавшему законодательству бывшие члены семьи, вселенные собственником в квартиру, сохраняли право пользования этой площадью. Собственник формально имел право на отчуждение своей квартиры, но обязательным для договора купли-продажи было условие о том, ЧТО бывший супруг сохраняет право проживания в продаваемой квартире. Разумеется, найти покупателя «квартиры с жильцом» было практически невозможно.

В настоящее время ситуация изменилась кардинально. Как и ранее, члены семьи собственника жилого помещения, к которым относятся его супруг, дети, родители имеют право пользоваться жилым помещением наравне с собственником. Дееспособные члены семьи несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением. Однако в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования за бывшим членом семьи не сохраняется. Исключение составляют 2 случая. В первом случае между собственником и бывшим членом семьи должно быть за¬ранее составлено специальное соглашение, прямо говорящее об ином. Во втором - бывший член семьи собственника сохраняет право пользования жилым помещением, если это жилое помещение перешло в частную собственность в порядке приватизации и на момент приватизации бывший член семьи имел равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.Это означает, что лица, которые на момент приватизации были прописаны в квартире, имели право на приватизацию, но отказались от нее, сохраняют право пользования этим жильем независимо от прекращения семейных отношений с собственником. В иных случаях бывшие члены семьи собственника могут быть в судебном порядке выселены из жило¬го помещения.

Если у бывшего члена семьи собственника нет другого жилья и нет возможности решить свой жилищный вопрос, то за ним по решению суда может быть сохранено право проживания в квартире собственника на определенный срок. При этом срок, на который право проживания сохраняется, устанавливается судом. По истечении установленного судом срока пользования жилым помещением собственника бывший член семьи подлежит выселению. Выселение бывшего члена семьи может произойти и ранее. В первом варианте выселение происходит, если от¬пали основания, по которым суд установил «отсрочку выселения», во втором - в случае перехода права собственности на это жилье к другому лицу. Также выселение может быть инициировано собственником, если лицо, пользующееся по решению суда его квартирой, использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

Надо заметить, что новый ЖК так¬же установил: суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи в случае, если он обязан выплачивать в их пользу алименты. Одним словом, бывшие члены семьи, которых собственник по закону обязан содержать, на улице остаться не должны.Одновременно с принятием ЖК РФ были внесены изменения в Гражданский кодекс РФ (далее - ГК РФ). Они коснулись тех положений, которые устанавливали сохранение права пользования за лицами, проживающими в квартире (зарегистрированными, но не являющимися собственниками), при переходе права собственности на это жилое помещение. В настоящее время ГК РФ гласит, что при переходе права собственности на квартиру право пользования у зарегистрированных на данной площади лиц прекращается, т.е. указанные лица подлежат выселению. Таким образом, собственник может отчуждать свое жилье, Н1 спрашивая согласия иных проживающих в нем лиц, поскольку эти лица подлежат выселению из квартиры независимо от того, есть ли у них иное жилье или нет.

Многих в настоящее время волнует вопрос приватизации жилья. Изменения жилищного законодательства в этой области заключаются в том, что жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г., не подлежат приватизации. Граждане, которые получили муниципальное или государственное жилье до 1 марта 2005 г., смогут бес¬платно приватизировать эти квартиры до 1 января 2007 г. После этого бесплатная передача государственного и муниципального жилья в частную собственность будет прекращена. Те граждане, которые желают расприватизировать, т.е. передать обратно в государственную или муниципальную собственность когда-то приватизированное жилье, могут сделать это до 1 января 2007 г. при условии, что эти граждане являются малоимущими, а данное жилье - их единственное место жительства.

С введением в действие нового ЖК претерпели изменения порядок и основания предоставления жилья по договорам социального найма, т.е. жилья из государственного или муниципального фонда.

Теперь для получения бесплатно¬го жилья гражданин должен не толь¬ко нуждаться в улучшении своих жилищных условий, но и являться малоимущим. Малоимущие - это граждане, которых признали таковыми органы местного самоуправления с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Новый кодекс отменил установленную ранее норму предоставления жилой площади, равную 12 кв.м. на одного человека. Теперь норма предоставления будет устанавливаться органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями и других факторов, т.е. чем хуже в муниципальном образовании обстоят дела с жильем, тем меньше будет норма предоставления жилой площади.

Нуждающимися в жилых помещениях новый кодекс признает следующих лиц:

• граждан, вообще не имеющих никакого жилья;

• граждан, проживающих в государственных, муниципальных или собственных жилых помещениях и обеспеченных общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

• граждан, проживающих в помещениях, не отвечающих установленным для жилых помещений требованиям;

• граждан, проживающих в государственных, муниципальных или собственных жилых помещениях, если в квартире проживают несколько семей и в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно.

ЖК закрепил, что в случае совершения гражданами действий, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий, указанные граждане принимаются на учет только по истечении пяти лет со дня совершения этих намеренных действий. Например, с целью уменьшения доли жилья, приходящегося на одного члена семьи, в квартиру прописываются другие родственники. В этом случае постановка на учет может быть произведена толь¬ко по истечении пяти лет. Также при предоставлении социального жилья будут учитываться все сделки по отчуждению частного жилья, которые гражданин произвел за предыдущие 5 лет.

Порядок предоставления освободившихся комнат в квартирах коммунального заселения также претерпел некоторые изменения.

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственником, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещении признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

При отсутствии в коммунальной квартире перечисленных выше граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Если в коммунальной квартире нет и таких граждан, освободившееся жилое помещение может быть предоставлено по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

Обращаю ваше внимание, что с 1 марта 2005 г. так называемый раздел лицевых счетов в квартире, т.е. такое изменение договора социального найма, при котором вместо одного договора социального найма заключалось несколько, стал невозможен. Жилищный кодекс оставил эти действия в прошлом.

Расторжение договора социального найма и выселение нанимателя из квартиры производится в судеб¬ном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

• разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

• систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

• использования жилого помещения не по назначению.

Кодекс конкретизирует порядок выселения нанимателя и членов его семьи при невнесении ими в течение шести месяцев без уважительных причин платы за жилое помещение и коммунальные услуги. В этом случае нанимателю предоставляется другое жилое помещение по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленного для вселения граждан в общежитие.

Также новый закон предусматривает возможность выселения нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из квартиры без предоставления другого жилого помещения. Оно производится в следующих случаях:

• наниматель и (или) члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, до¬пуская его разрушение;

• судом будет признана невозможность совместного проживания граждан, лишенных родительских прав, и детей, в отношении которых они лишены родительских прав.

Произошедшие изменения в жилищном законодательстве вызывают противоположную реакцию у представителей различных слоев населения, хотя, несомненно, являются прогрессивными с точки зрения развития рыночной экономики. Частной собственности теперь и в жилищной сфере отдано должное почтение, а девиз «Позаботься о себе сам» еще более прочно входит в нашу жизнь.