Записей не найдено.
ПРИНУДИТЕЛЬНОЕ ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЛИ
Журнал "Салонъ Недвижимости" сентябрь 2006
_____________________________________________________
Противоречия между государством и гражданином, обществом и отдельными его членами стары, как сам институт государства.
В Протоколе №1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанном 20 марта 1952 года в Париже, зафиксировано, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Остановимся на проблеме правового регулирования такого института, как изъятие земельного участка у частного собственника для государственных или муниципальных нужд.
ОБУСЛОВЛЕННОЕ ИЗЪЯТИЕ
События с изъятием земельных участков в Бутово, будоражившие этим летом общественное сознание, не являются чем-то новым, возникшим в последнее время. Неправильно также считать их локальной проблемой жителей подмосковных поселков перед экспансией разрастающегося мегаполиса. Вы можете быть сто раз добросовестным приобретателем имущества, нести возложенное на вас бремя рачительного ухода за ним, платить налоги, но можете, тем не менее, лишиться своего имущества. И это будет законно. В Гражданском, Земельном, Градостроительном кодексах прописан механизм изъятия земли для государственных нужд. Тем не менее он дает пробуксовку. Государство не слышит своих граждан, граждане не понимают действий властей. А значит, что-то здесь не так.
Попробуем разобраться в правовых основах названной проблемы, причем не по речам политиков, интерпретирующих закон в наиболее удобном для себя виде, а исходя из реальных норм действующего законодательства.
Приведенная выше цитата из Конвенции о защите прав человека и основных свобод имеет развитие и в национальном законодательстве России. В соответствии со статьей 55 Конституции РФ, права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
В статье 35 Конституции РФ провозглашено, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Таким образом, основной закон предусматривает возможность изъятия имущества (в нашем случае земельного участка) у законного владельца против его воли. Однако оно обусловлено строгими ограничениями. Во-первых, изъятие земельного участка у собственника может быть осуществлено только в предусмотренных законом случаях. Во-вторых, возмещение за изымаемый земельный участок должно быть предварительным и равноценным. В-третьих, в ситуации неурегулированности вопросов с возмещением (либо иных спорах) только суд может дать санкцию на принудительное изъятие имущества.
ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ СЛУЧАИ
В Земельном кодексе РФ перечислены случаи, являющиеся теми самыми государственными и муниципальными нуждами, в интересах которых государство наделило себя правом брать чужое. Закон указывает (ст. 49 Земельного кодекса РФ), что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации или размещением объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения таких объектов. Каких? Речь идет об объектах энергетических систем (федерального и регионального значения); объектах использования атомной энергии, а также объектах обороны и безопасности. В списке фигурируют объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи (федерального и регионального значения); объекты, обеспечивающие космическую деятельность; бъекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность объектов естественных монополий. К столь же значимым относятся объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения. Кодекс предусматривает возможность изъятия участков ради автомобильных дорог общего пользования в границах населенных пунктов и между ними, мостов и иных транспортных инженерных сооружении местного значения в границах населенных пунктов и вне таковых. Законодатель упоминает и об иных обстоятельствах, которые не указаны прямо, но отнесены к компетенции законодательных органов. То есть, в иных случаях, установленных федеральным законом.
ПОРЯДОК ЧЕСТНОГО ОТЪЕМА
Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:
1. предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
2. возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
3. возмещения в соответствии в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.
Равноценность земельного участка определяется не только размерами, но в комплексе с потребительскими характеристиками, такими как местоположение, пол подъездные пути, плодородие почвы и т. п. Во ком случае, на это указывают высшие < судебные инстанции Российской Федерации.
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено ко при условии предварительного и ценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения судя.
Каков алгоритм действий по изъятию земельного участка для государственных или муниципальных нужд? На что следует обратить внимание?
Соответствующий орган власти, принявший в пределах своей компетенции решение об изъятии земельного участь государственных или муниципальных обязан не позднее чем за год до предстоящего изъятия письменно уведомить об этом собственника участка (если собственников несколько, то письменно должен быть уведомлен каждый из них). В случае и органы власти нарушат правило об извещении, то в иске о принудительном выкупе им должно быть отказано. До истечения года со дня получения собственником такого уведомления выкуп земли допускается только с согласия собственника. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка возможен только с согласия собственника.
Принудительного изъятия части земельного участка закон не предусматривает. Изъятие имущества не в связи с изъятием земельного участка, занимаемого этим имуществом , для государственных и муниципальных нужд не допускается.
ПОЧВА ДЛЯ ТОРГА
Плата за земельный участок, изымаемый государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупило цену за изымаемый участок. По сути, данное соглашение - это договор между государством (муниципальным образованием и собственником участка о размере компенсации за него и порядке возмещения.
При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Правила возмещения владельцам земельных участков, убытков, причиненных изъятием, утверждены постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. №262.
По соглашению с собственником ему взамен изымаемого участка может быть предоставлен другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Собственник может и не согласится с решением об изъятии у него земельного участка либо не согласиться с размером выкупной цены или других условий выкупа. В этом случае государственный орган, принявший решение об изъятии участка, должен в судебном порядке решать вопрос о выкупе. В практике бывают случаи, когда по истечении одного года с момента вручения извещения об изъятии органы власти самостоятельно воплощают в жизнь свое решение, не утруждая себя судебными разбирательствами. Данные действия не просто незаконные, но подпадают под действие Уголовного кодекса РФ. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления об изъятии.
После того как принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, но до того, как достигнуто согласие с собственником о выкупе его участка (либо при недостижении такого согласия), собственник вправе пользоваться всем объемом прав, предоставленных ему действующим законодательством в отношении своего участка, включая право отчуждать его. Однако в случае дополнительных затрат, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период, собственник будет лишен возможности компенсировать эти затраты в порядке возмещения за изымаемый участок. Иными словами, участок будет обременен притязаниями государства.
ШПАРГАЛКА ОТ ЮРИСТА
Изъятие земельного участка, особенно если он лелеялся не одним поколением, не может не вызывать протеста у его собственника. Но выход на баррикады - не лучший способ разрешения конфликта. Намного эффективнее действовать в правовом поле и со знанием дела. Постараюсь дать вам некоторые рычаги для цивилизованного выхода из спора с государством, вознамерившимся лишить вас вашей собственности.
Итак, первое - земельный участок может изыматься только для государственных или муниципальных нужд, перечень которых имеется в законе.
Второе - не может изыматься имущество без изъятия земельного участка, на котором оно находится.
Третье - решение об изъятии регистрируется и доводится до собственника не менее чем за год до момента изъятия.
Четвертое - рыночная цена изымаемого участка, все убытки и упущенная выгода, связанные с изъятием участка, возмещаются.
Пятое - возмещение (выкупная цена) производится предварительно, т. е. до фактического изъятия участка.
Шестое - только суд может принять решение о выкупе участка на условиях, с которыми вы не согласны;
Седьмое - поскольку соглашение - это договор двух равных субъектов, то вы вправе торговаться. Торгуйтесь!
Сведения, приведенные в этих семи пунктах, - инструменты, которые позволят вам законными методами отстоять свои интересы и права.