ПРИНУДИТЕЛЬНОЕ ИЗЪЯТИЕ ЗЕМЛИ

Журнал "Салонъ Недвижимости"          сентябрь 2006

_____________________________________________________

Противоречия между государством и гражданином, обществом и отдельными его членами стары, как сам институт государства.

В Протоколе №1 к Кон­венции о защите прав человека и основных свобод, подписанном 20 марта 1952 года в Париже, зафиксиро­вано, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собст­венности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных за­коном и общими принципами международного права. Остано­вимся на проблеме правового регулирования такого институ­та, как изъятие земельного уча­стка у частного собственника для государственных или муни­ципальных нужд.

ОБУСЛОВЛЕННОЕ ИЗЪЯТИЕ

 События с изъятием земельных участков в Бутово, будоражив­шие этим летом общественное сознание, не являются чем-то новым, возникшим в последнее время. Неправильно также считать их локальной проблемой жителей подмосковных поселков перед экспансией разрастающегося мегаполиса. Вы можете быть сто раз добросовестным приобретате­лем имущества, нести возложенное на вас бремя рачительного ухода за ним, платить налоги, но можете, тем не менее, лишить­ся своего имущества. И это будет законно. В Гражданском, Земельном, Градострои­тельном кодексах прописан механизм изъя­тия земли для государственных нужд. Тем не менее он дает пробуксовку. Государство не слышит своих граждан, граждане не понимают действий властей. А значит, что-то здесь не так.

Попробуем разо­браться в правовых основах названной проблемы, причем не по речам полити­ков, интерпретиру­ющих закон в наибо­лее удобном для себя виде, а исходя из ре­альных норм дейст­вующего законода­тельства.

Приведенная вы­ше цитата из Кон­венции о защите прав человека и ос­новных свобод име­ет развитие и в на­циональном законо­дательстве России. В соответствии со статьей 55 Конститу­ции РФ, права и свободы человека и граж­данина могут быть ограничены федераль­ным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ кон­ституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов дру­гих лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В статье 35 Конституции РФ провозглаше­но, что право частной собственности охра­няется законом. Никто не может быть ли­шен своего имущества иначе как по реше­нию суда. Принудительное отчуждение иму­щества для государственных нужд может быть произведено только при условии пред­варительного и равноценного возмещения.

Таким образом, основной закон преду­сматривает возможность изъятия имущест­ва (в нашем случае земельного участка) у законного владельца против его воли. Однако оно обусловлено строгими ограни­чениями. Во-первых, изъятие земельного участка у собственника может быть осуще­ствлено только в предусмотренных зако­ном случаях. Во-вторых, возмещение за изымаемый земельный участок должно быть предварительным и равноценным. В-третьих, в ситуации неурегулированно­сти вопросов с возмещением (либо иных спорах) только суд может дать санкцию на принудительное изъятие имущества.

ИСКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ СЛУЧАИ

 В Земельном кодексе РФ перечислены слу­чаи, являющиеся теми самыми государст­венными и муниципальными нуждами, в интересах которых государство наделило себя правом брать чужое. Закон указывает (ст. 49 Земельного кодекса РФ), что изъя­тие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муници­пальных нужд осуществляется в исключи­тельных случаях, связанных с выполнени­ем международных обязательств Россий­ской Федерации или размещением объек­тов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариан­тов возможного размещения таких объек­тов. Каких? Речь идет об объектах энерге­тических систем (федерального и регио­нального значения); объектах использова­ния атомной энергии, а также объектах обороны и безопасности. В списке фигури­руют объекты транспорта, путей сообще­ния, информатики и связи (федерального и регионального значения); объекты, обес­печивающие   космическую  деятельность; бъекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность объектов естественных монополий. К столь же значимым относятся объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения му­ниципального значения. Кодекс предусма­тривает возможность изъятия участков ра­ди автомобильных дорог общего пользова­ния в границах населенных пунктов и меж­ду ними, мостов и иных транспортных инженерных сооружении местного значения в границах населенных пунктов и вне тако­вых. Законодатель упоминает и об иных обстоятельствах, которые не указаны пря­мо, но отнесены к компетенции законода­тельных органов. То есть, в иных случаях, установленных федеральным законом.

ПОРЯДОК ЧЕСТНОГО ОТЪЕМА

Изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется после:

1.    предоставления по желанию лиц, у кото­рых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;

2.    возмещения стоимости жилых, произ­водственных и иных зданий, строений, со­оружений, находящихся на изымаемых зе­мельных участках;

3.   возмещения в соответствии в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды.

Равноценность земельного участка определяется не только размерами, но в комплексе с потребительскими характеристиками, такими как местоположение, пол подъездные пути, плодородие почвы и т. п. Во ком случае, на это указывают высшие < судебные инстанции Российской Федерации.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено ко при условии предварительного и ценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения судя.

Каков алгоритм действий по изъятию земельного участка для государственных или муниципальных нужд? На что следует обратить внимание?

Соответствующий орган власти, принявший в пределах своей компетенции решение об изъятии земельного участь государственных или муниципальных обязан не позднее чем за год до предстоящего  изъятия  письменно  уведомить об этом собственника участка (если собственников несколько, то письменно должен быть уведомлен каждый из них). В случае и органы власти нарушат правило об извещении, то в иске о принудительном выкупе им должно быть отказано. До исте­чения года со дня получения собственни­ком такого уведомления выкуп земли допу­скается только с согласия собственника. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка возможен только с согласия собственника.

Принудительного изъятия части земельного участка закон не предусматривает. Изъятие имущества не в связи с изъятием земельного участка, занимаемого этим имуществом , для государственных и муниципальных нужд не допускается.

 ПОЧВА ДЛЯ ТОРГА

 Плата за земельный участок, изымаемый государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия  выкупа  определяются  соглашением собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муни­ципального образования уплатить выкуп­ило цену за изымаемый участок. По сути, данное соглашение - это договор между государством (муниципальным образовани­ем и собственником участка о размере компенсации за него и порядке возмещения.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием зе­мельного участка, включая убытки, кото­рые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Правила возмещения владельцам земель­ных участков, убытков, причиненных изъ­ятием, утверждены постановлением Пра­вительства РФ от 7 мая 2003 г. №262.

По соглашению с собственником ему взамен изымаемого участка может быть предоставлен другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Собствен­ник может и не согласится с решением об изъятии у него земельного участка либо не согласиться с размером выкупной цены или других условий выкупа. В этом случае государственный орган, принявший реше­ние об изъятии участка, должен в судебном порядке решать вопрос о выкупе. В практике бывают случаи, когда по исте­чении одного года с момента вручения из­вещения об изъятии органы власти само­стоятельно воплощают в жизнь свое реше­ние, не утруждая себя судебными разбира­тельствами. Данные действия не просто незаконные, но подпадают под действие Уголовного кодекса РФ. Иск о выкупе зе­мельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведом­ления об изъятии.

После того как принято решение об изъя­тии земельного участка для государствен­ных или муниципальных нужд, но до того, как достигнуто согласие с собственником о выкупе его участка (либо при недостиже­нии такого согласия), собственник вправе пользоваться всем объемом прав, предоста­вленных ему действующим законодательст­вом в отношении своего участка, включая право отчуждать его. Однако в случае допол­нительных затрат, связанных с новым стро­ительством, расширением и реконструкци­ей зданий и сооружений на земельном уча­стке в указанный период, собственник будет лишен возможности компенсировать эти за­траты в порядке возмещения за изымаемый участок. Иными словами, участок будет об­ременен притязаниями государства.

ШПАРГАЛКА ОТ ЮРИСТА

Изъятие земельного участка, особенно если он лелеялся не одним поколением, не мо­жет не вызывать протеста у его собственни­ка. Но выход на баррикады - не лучший способ разрешения конфликта. Намного эффективнее действовать в правовом поле и со знанием дела. Постараюсь дать вам не­которые рычаги для цивилизованного вы­хода из спора с государством, вознамерив­шимся лишить вас вашей собственности.

Итак, первое - земельный участок может изыматься только для государственных или муниципальных нужд, перечень кото­рых имеется в законе.

Второе - не может изыматься имущество без изъятия земельного участка, на кото­ром оно находится.

Третье - решение об изъятии регистриру­ется и доводится до собственника не ме­нее чем за год до момента изъятия.

Четвертое - рыночная цена изымаемого участка, все убытки и упущенная выгода, связанные с изъятием участка, возмеща­ются.

Пятое - возмещение (выкупная цена) про­изводится предварительно, т. е. до факти­ческого изъятия участка.

Шестое - только суд может принять реше­ние о выкупе участка на условиях, с кото­рыми вы не согласны;

Седьмое - поскольку соглашение - это до­говор двух равных субъектов, то вы вправе торговаться. Торгуйтесь!

Сведения, приведенные в этих семи пун­ктах, - инструменты, которые позволят вам законными методами отстоять свои интересы и права.